Chìa khóa để kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường không cách nào “êm xuôi” hơn là giá bất động sản phải giảm thực chất, lãi suất hạ và các vấn đề pháp lý được khơi thông.
Song song với việc doanh nghiệp tái cấu trúc, giảm giá bất động sản, các chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý cần quyết liệt khơi thông điểm nghẽn pháp lý khiến nhiều dự án mắc kẹt lâu nay, đồng thời, giảm lãi suất để hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế.
“Việt Nam đang ở đỉnh lãi suất và sẽ đi xuống”
Liệu lạm phát có phải là vấn đề đáng quan ngại nhất của Việt Nam trong năm 2023? Chia sẻ tại “Tọa đàm “Điểm sáng đầu tư 2023”, chiều ngày 15/2, PGS.TS. Phạm Thế Anh – Chuyên gia Kinh tế vĩ mô, Giảng viên Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, liên quan đến lạm phát, sẽ kéo theo những động thái điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến các thị trường tài sản Việt Nam cũng như sức khỏe của doanh nghiệp nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng.
“Chúng ta đang ở vùng lạm phát tương đối thấp so với các nước trên thế giới, ở mức trung bình năm qua khoảng 3,15%, trong khi các nước phát triển như Mỹ hay châu Âu đều gặp những vấn đề nghiêm trọng, có thời điểm lên đến hai con số. Tuy nhiên, lạm phát ở các nước phát triển đã qua đỉnh nhưng lại gia tăng ở các nước đang phát triển và lạm phát ở Việt Nam lên đến đỉnh điểm vào đầu năm 2023”, PGS.TS. Phạm Thế Anh nêu.
Quan ngại lạm phát sẽ gia tăng kéo theo chính sách tài chính tiền tệ thận trọng, tuy nhiên, PGS.TS. Phạm Thế Anh cho rằng, lạm phát giảm dần từ tháng 2 và trong 2 – 3 tháng tới sẽ xuống còn 2 – 3%, khi sức cầu tiêu dùng của Việt Nam đang yếu do thu nhập từ tăng trưởng kinh tế chậm lại; vốn hóa của thị trường bất động sản, thị trường cổ phiếu, trái phiếu sụt giảm mạnh trong những tháng vừa qua làm cho cầu tiêu dùng giảm. Mặt bằng lãi suất ở mức cao như hiện nay cũng làm cho chi phí cơ hội tiêu dùng trở nên đắt đỏ và người dân thiên về tiết kiệm nhiều hơn.
Đồng thời, năm 2022, lần đầu tiên Việt Nam có tăng trưởng cung tiền rất thấp, dưới 4% trong khi các năm trước có thể lên tới 14 – 15%, kể cả năm 2021 cũng gần 11%. Như vậy, những yếu tố tiền tệ gây ra lạm phát sẽ hạn chế trong năm 2023, vấn đề tỷ giá cũng tương đối ổn định cộng với giá nguyên vật liệu thế giới đã vượt đỉnh nên lạm phát không phải là vấn đề lớn.
“Lạm phát của Mỹ sẽ giảm xuống, nhưng chúng ta sẽ phải chấp nhận tiến trình đó có sự gập ghềnh. Khoảng tháng 5, lạm phát Mỹ sẽ rơi khoảng dưới 3,5%, khả năng Mỹ tiếp tục tăng lãi suất rất thấp. Trường hợp xấu, ngân hàng Trung ương Mỹ (Fed) sẽ tăng khoảng 0,25% điểm vào tháng 3 và đến tháng 5 sẽ dừng tăng lãi suất.
Việt Nam đang ở đỉnh lãi suất và sẽ đi xuống, còn giảm nhanh hay chậm là phụ thuộc vào quan điểm của nhà điều hành chính sách. Nếu cẩn thận thì quan sát cho đến khi xu hướng lạm phát rõ ràng hơn vào tháng 3 năm nay và tăng lãi suất được phép đến tháng 5, sau đó tính đến việc hạ lãi suất nhưng nếu lạc quan, chúng ta có thể giảm lãi suất sớm hơn và việc này sẽ hỗ trợ vô cùng tích cực cho nền kinh tế trong thời gian tới”, ông Phạm Thế Anh phân tích.
Đối với ngành bất động sản, theo ông Phạm Thế Anh, tín hiệu tích cực là khi tình hình lạm phát đã ổn định, sức ép lãi suất từ bên ngoài hạ dần, chúng ta vẫn có khả năng bảo vệ đồng nội địa thì dư địa hạ lãi suất của Việt Nam khá tốt. Nếu hạ được lãi suất sẽ khiến các kênh đầu tư và kênh tài sản trở nên hấp dẫn hơn, đặc biệt là chứng khoán và bất động sản, từ đó khả năng mua nhà của người dân cũng dễ dàng hơn.
“Nếu vẫn duy trì lãi suất cao, trong khi doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vốn vay ngân hàng rất lớn thì thị trường sẽ đóng băng, thanh khoản suy yếu đi rất nhiều”, ông Phạm Thế Anh nêu.
Giải pháp để thị trường bất động sản sôi động trở lại
Để cùng cơ quan quản lý tháo gỡ vướng mắc, nhiều chuyên gia đặt vấn đề, doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc và giảm giá bán mới hy vọng kéo nhà đầu tư quay lại thị trường. Thực tế, doanh nghiệp đang giảm giá 20 – 30% các sản phẩm bán ra, song thị trường vẫn kỳ vọng một mức giảm giá sâu hơn nữa.
Tại tọa đàm, chuyên gia chứng khoán Đào Phúc Tường cho rằng, để kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường, giá bất động sản phải giảm thực chất. Nhưng có 3 lý do “tế nhị” khiến doanh nghiệp khó giảm giá sâu:
Trước hết, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột, tức là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án, nếu giảm giá thì chính các F0 này bị ảnh hưởng.
Hai là, 70% giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản. Nếu giảm giá bán mạnh sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo thì sẽ là câu chuyện nan giải với các doanh nghiệp đang trong giai đoạn khó khăn này.
Ba là, nhiều dự án đang có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng không bán được.
“Thực tế trên thị trường, giá sơ cấp đã giảm 20 – 30% so với giá ở vùng đỉnh. Nhưng vẫn có những lý do liên quan đến quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp, bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không thể giảm giá. Về mặt logic, cần tiền thì phải giảm giá nhưng vì vướng các yếu tố tế nhị khác mà các doanh nghiệp bất động sản buộc phải cân nhắc”, ông Đào Phúc Tường lý giải.
Cũng tại tọa đàm, ông Lê Hồng Khang – Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings chỉ ra 2 nhóm giải pháp chính, phần nào giúp giải quyết các vấn đề về thanh khoản hiện nay trên thị trường.
Một là, việc tắc nghẽn pháp lý của những dự án dở dang làm cho nguồn cung trên thị trường hạn chế, dẫn đến chi phí cũng như giá bán bị ảnh hưởng và cao hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước.
“Cần phải thực hiện nhanh các giải pháp hỗ trợ thị trường, cấp phép mới cho các dự án nhà ở thương mại để tất cả các chủ thể trên thị trường có các phương án hành động tiếp theo.
Đối với ngân hàng thương mại, khi các dự án đã được phê duyệt bổ sung, có pháp lý sạch thì họ có cơ sở giúp doanh nghiệp giãn nợ, hoãn nợ hoặc khoanh nợ cũng như có các khoản tín dụng bổ sung để doanh nghiệp hoàn thiện dự án. Đồng thời, hỗ trợ giảm lãi suất đối với những người mua nhà có nhu cầu ở thực. Như vậy, ngân hàng sẽ là tổ chức trung gian kích thích dòng tiền quay trở lại thị trường”, ông Khang nói.
Thứ hai, khi có pháp lý sạch về quỹ đất, doanh nghiệp có thể thương lượng các phương án tái cấu trúc nợ vay. Chủ nợ cũng như trái chủ sẽ yên tâm hơn trong việc nắm giữ các tài sản này, tránh trường hợp họ hoảng loạn và bán tháo các tài sản nắm giữ, gây ra những thiệt hại kinh tế không đáng có. Cuối cùng, doanh nghiệp có thể chuyển nhượng nếu không đủ năng lực tài chính để hoàn thiện dự án.
Cùng quan tâm đến vấn đề pháp lý, theo ông Phạm Thế Anh, trước hết cơ quan Nhà nước cần giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp lý xây dựng, pháp lý của các dự án.
“Đây là vấn đề quan trọng nhất, vì trong môi trường rủi ro như hiện nay, các hoạt động, dù bán lẻ, bán buôn hay các hoạt động M&A (sáp nhập, mua lại) bất động sản chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư an tâm về tính pháp lý của dự án”, ông Phạm Thế Anh nhận định./.
